曾经,南宁夜生活的人说:我对邕江无感,还不如湖景;
如今,邕江:你想爱我,恐怕没这么容易……
这个看脸的世界,邕江也不能免俗,在邕江变美后,它的“江生”变了。
邕江带着它身旁的房子,全面升级:新盘单价全线2万+,首付门槛40万+,二手江景房单价高于同地段非江景房约2000元/㎡,江景房出租最得价……
邕江:对不起,你已经配不上我了!

曾经,南宁欠邕江好房子
“邕江边没有好房子”,在5年前,这是不少南宁夜生活人的共识。
以前,邕江不美,好房子不长在邕江边。
得承认,南宁邕江沿线一些黄金地段,如柳沙,仙葫、蟠龙、朝阳等,在过去很长一段时间里头,被“不太好的房子”占了。
不太好的房子,指的是谁呢?
结合网友的评论和莫愁的经验,大概可以认为,它们是自建房、类经济适用房、烂尾别墅、甚至“地产门外汉”的作品。
这些房子外立面缺乏设计、园林欠考究、容积率较高,居住密度大,却长在了南宁核心板块,一线滨江地上。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲一线江景却配了“不太好的房子”

曾经,南宁欠邕江好房子。

如今,好房子多在邕江旁
三十年河东,三十年河西。
曾经,房子配不上邕江,可最近,却不太一样,好房子多在邕江旁。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活
▲“变身”之后的邕江还蛮美的
近期冒出来不少中高端改善盘,都生长在江边。
比如,华润置地西园悦府、中海半山壹号、龙光天曜、彰泰江景湾、盛邦滨江府等,清一色是品牌房企的大作。
这些盘或园林精雕、或产品出奇,就是为了不辜负邕江的景观资源,力争锦上添花,希望能扳回一城。
不仅如此,你且再等等,未来邕江边,还会陆续冒出好房子。
原因很简单:之前,江景价值被低估了,如今渐回市场C位,品牌房企已经开始抢江景地了。
除了比以往更爱拿江景地块,还有一个明显的变化在发生:众房企更舍得花钱了。
龙湖、龙光看上了三岸滨江带,有些甚至不惜1.4万元/㎡拿地;
中海、招商相中仙葫,一度把仙葫地价拱到“5”字头,势要靠半山看江,杀出一片天;
金科、蓝光、彰泰,成功把龙岗东地价带入“8”时代,而它们不约而同地看中了龙岗东滨江带……
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲南宁邕江近期高地价一览

而更明显的变化:房企比以往更加用心去雕琢产品,保障品质。
高价拿地,用心规划,考究园林、设计外立面……当品牌房企都来了,还怕没有房子能匹配邕江吗?

贵至2万+,江景房全面提价
当江景地价抬升后,产品力升级之后,江景房注定不会便宜。
先看近期露面的项目。
华润西园悦府一线看江房,单价2万+;龙光天曜看江别墅基本售罄,如今剩下最后一套叫价900万元;中海半山壹号看江大平层2万+,看江别墅或要上千万;彰泰江景湾还未入市,就喊出2万+的口号;盛邦滨江府一线看江豪宅3万+……
再看看一些“看江老字号”。
保利君悦湾看江豪宅3万+;凯旋一号看江高层3万+;保利冠江墅一线江景别墅千万一套……
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲南宁江景房价格分布图

不仅是江景豪宅价格抬头,就连普通的江景高层,都比过去更加得价。
比如龙岗沿江的中铁江湾山语城,看江房源的挂牌单价约1.6万-1.7万元/㎡,而龙岗非临江小区,不看江,品质不错的二手房均价不过1.2万-1.3万元/㎡。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲中介门店放出龙岗二手房挂牌价

租房市场也不例外,最近莫愁一朋友求租天誉城看江公寓,看江公寓月租1600-2000元/㎡·月,不看江租金约1400-1600元/㎡·月(根据装修不同月租存在差异),价差最大达600元/㎡·月。
邕江美了,连带江边新房、二手、租房市场都香了。

邕江:对不起,你已经配不上我了!
江景房,你以前不爱,如今却爱不起了。
不仅单价高,仔细观察会发现,南宁一线看江户型,面积都不小,也就是说,门槛不低。
比如,凯旋1号单价3.3万元/㎡,看江户型314㎡,按20%首付算,至少也得207万元,而且单价过高,开发商往往都要求至少3成首付;
再如,广源华府1.9万元/㎡起,可看江户型面积为139-260㎡,首付70万元起;
在龙岗,万科金域滨江看江洋房1.7万元/㎡,面积202㎡,首付91万元起;门槛稍低的如新盘彰泰江景湾,价格未定,根据置业顾问报价,可以看到江(非正江景)户型首付约30万元起。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲南宁部分一线江景房户型及首付一览

当然,一些未统计到楼盘,侧面可看江户型或许门槛略低(欢迎留言补充),但从主流看,南宁江景房,绝对是大户天下,平均首付门槛40万+。
江景房的高门槛,已经把不少人拒之门外。

邕江3.8公里留白,给你留了扇窗?
江景房价格水涨船高,还有一个原因:资源越来越稀缺。
打开南宁地图,全长133.8公里的邕江,在南宁主城区范围内的江域地块,已经进入开发后期。
沿着邕江由东至西,规划图足已说明问题。
比如,刚起步的龙岗东板块,沿江住宅地并不多,蓝光彰泰旁地块均为商业办公性质,这里长不出过多江景房。
而龙岗西的沿江早已被占满,这里没地了。
龙岗对江的仙葫(含三岸)又如何?
沿江大部分是仙葫别墅区,三岸还有零星滨江地,数量不多,可以说放一宗少一宗。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲龙岗、仙葫沿江地所剩不多

再如蟠龙。
蟠龙沿江如今新老盘交错,有好和家园,也有盛邦滨江府,剩余沿江地块集中在良庆大桥南,数量有限。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲蟠龙沿江带几乎被占满了

蟠龙对江的柳沙半岛,滨江地更是稀缺,想要在这淘到一宗江景地,真心不容易。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲柳沙半岛沿江带空地稀少

从柳沙半岛再往西,即从葫芦鼎大桥西至永和大桥部分,北江是南宁老城市中心,朝阳板块,这里的临江地,不是机关单位房,就是医院、自建房,总之,挺满。
而南江是老城区江南地界,滨江清一色的城中村、想要腾出地来,得看旧改力度了。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲ 从葫芦鼎大桥往西到永和大桥两岸江景地规划

最后,西乡塘和江南沙井。
先看西乡塘,在城中村、自建房中间,沿江零星有几宗净地,并不成片。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲西乡塘沿江规划

西乡塘对岸的沙井,倒是挺让人惊喜的。
从规划图看,从青川大桥往西,沙井部分的沿江,出现了滨江地块的“留白”。
去航拍图看,沿江板块分布着厂房仓库,部分是草皮绿地。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲沙井部分的沿江鸟瞰图

南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲沙井部分的沿江实景图

南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲沙井北望西乡塘景观

用百度地图测量发现,从青川大桥往西,这片滨江线约长3.8公里。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲沙井3.8公里沿江线规划图

而且,这里的江景并不差。部分滨江公园已经建好,已经有不少周边居民平时在江边休闲散布。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲沙井滨江带实景图
其实,这里出现留白不是没有原因,查阅资料发现,在《邕江控规(修编)》中,柳沙江岸被规划为滨水休闲地带,此外,区域内浩鑫仓储旧改项目完成全部住户签约,预计今年年底完成。
得承认,和别的滨江带不同,沙井板块成熟有待提升,滨江景观也还有很大改善空间,但反观,这也意味着,这里的滨江带,不贵。

79平+一线江景=单价“9”字头?
邕江3.8公里留白,或许不太贵的滨江带,有盘吗?
有。在江南大道上,目前这3.8公里只有一个在售盘,一线临江的中南春风南岸,位于规划的仁义大桥南岸。
来看下它的价格:单价“9”字头,首付16万,免息分期最低7万起,月供3400元,还没任何捆绑条件。
它的看江户型价格:高层看江1.05万-1.1万元/㎡,洋房看江1.14万-1.2万元/㎡。
不得不说,在江景房中,单价不高。
再看户型。
据悉,项目高层户型为79㎡、87㎡、89㎡2+1房,以及108㎡的四房,高层大部分可看江;此外,项目前排江景位置做了一梯两户的小高层板楼,是一线正江景房。
这样的一线江景洋房,常规操作至少做120㎡+大户型
可中南只做了110㎡,按单价1.14万元/㎡计算,首付25万元,可以说,这是目前南宁最便宜的正江景洋房了。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲项目楼栋分布图

而且,春风南岸户型真不差,赠送可观。
以89㎡2+1房为例,89㎡就做到了南北对流双阳台。全赠送3个绿化阳台,其中一个可以改造为房间,其他两个一个连客厅,一个连厨房,构成了南北对流的双阳台。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲89㎡2+1房户型图

此外,值得一提的是,中南春风南岸在小区门口,项目红线外,建成了一个约5600㎡的童趣滨江乐园,交付后还会扩建至1万㎡左右。
江景配公园,周边环境还是挺宜居的。
南宁夜生活今日邕江:对不起,你可能已经“配”不上我了!-南宁夜生活▲中南春风南岸门前江景+公园实景图
当然,也得承认,毕竟是沙井,周边配套可提升空间还很大。但反观,门槛低的江景房,在南宁真不多,沙井滨江带如今还待填满,有一定上升空间。
最后,莫愁还想多唠几句,做个总结:
几年改造,邕江美了,不知不觉间,南宁人对邕江从“无感”变成了“喜爱”。
可当你突然想拥有一套江景房时,才突然发现,江景房的门槛高筑,40万+的门槛,江景房已经对你say no。
如今,3.8公里沙井江景留白,或许给不少南宁人留了扇窗。
一江碧水,只有两岸风光,沿岸房子,终究卖一套少一套,即使城市不断外扩,江景房,也注定只是部分人的资产。
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文|你莫愁   编|天山童佬
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