曾经，南宁夜生活的人说：我对邕江无感，还不如湖景；
如今，邕江：你想爱我，恐怕没这么容易……
这个看脸的世界，邕江也不能免俗，在邕江变美后，它的“江生”变了。
邕江带着它身旁的房子，全面升级：新盘单价全线2万+，首付门槛40万+，二手江景房单价高于同地段非江景房约2000元/㎡，江景房出租最得价……
邕江：对不起，你已经配不上我了！
曾经，南宁欠邕江好房子
“邕江边没有好房子”，在5年前，这是不少南宁夜生活人的共识。
以前，邕江不美，好房子不长在邕江边。
得承认，南宁邕江沿线一些黄金地段，如柳沙，仙葫、蟠龙、朝阳等，在过去很长一段时间里头，被“不太好的房子”占了。
不太好的房子，指的是谁呢？
结合网友的评论和莫愁的经验，大概可以认为，它们是自建房、类经济适用房、烂尾别墅、甚至“地产门外汉”的作品。
这些房子外立面缺乏设计、园林欠考究、容积率较高，居住密度大，却长在了南宁核心板块，一线滨江地上。
▲一线江景却配了“不太好的房子”
曾经，南宁欠邕江好房子。
如今，好房子多在邕江旁
三十年河东，三十年河西。
曾经，房子配不上邕江，可最近，却不太一样，好房子多在邕江旁。
▲“变身”之后的邕江还蛮美的
近期冒出来不少中高端改善盘，都生长在江边。
比如，华润置地西园悦府、中海半山壹号、龙光天曜、彰泰江景湾、盛邦滨江府等，清一色是品牌房企的大作。
这些盘或园林精雕、或产品出奇，就是为了不辜负邕江的景观资源，力争锦上添花，希望能扳回一城。
不仅如此，你且再等等，未来邕江边，还会陆续冒出好房子。
原因很简单：之前，江景价值被低估了，如今渐回市场C位，品牌房企已经开始抢江景地了。
除了比以往更爱拿江景地块，还有一个明显的变化在发生：众房企更舍得花钱了。
龙湖、龙光看上了三岸滨江带，有些甚至不惜1.4万元/㎡拿地；
中海、招商相中仙葫，一度把仙葫地价拱到“5”字头，势要靠半山看江，杀出一片天；
金科、蓝光、彰泰，成功把龙岗东地价带入“8”时代，而它们不约而同地看中了龙岗东滨江带……
▲南宁邕江近期高地价一览
而更明显的变化：房企比以往更加用心去雕琢产品，保障品质。
高价拿地，用心规划，考究园林、设计外立面……当品牌房企都来了，还怕没有房子能匹配邕江吗？
贵至2万+，江景房全面提价
当江景地价抬升后，产品力升级之后，江景房注定不会便宜。
先看近期露面的项目。
华润西园悦府一线看江房，单价2万+；龙光天曜看江别墅基本售罄，如今剩下最后一套叫价900万元；中海半山壹号看江大平层2万+，看江别墅或要上千万；彰泰江景湾还未入市，就喊出2万+的口号；盛邦滨江府一线看江豪宅3万+……
再看看一些“看江老字号”。
保利君悦湾看江豪宅3万+；凯旋一号看江高层3万+；保利冠江墅一线江景别墅千万一套……
▲南宁江景房价格分布图
不仅是江景豪宅价格抬头，就连普通的江景高层，都比过去更加得价。
比如龙岗沿江的中铁江湾山语城，看江房源的挂牌单价约1.6万-1.7万元/㎡，而龙岗非临江小区，不看江，品质不错的二手房均价不过1.2万-1.3万元/㎡。
▲中介门店放出龙岗二手房挂牌价
租房市场也不例外，最近莫愁一朋友求租天誉城看江公寓，看江公寓月租1600-2000元/㎡·月，不看江租金约1400-1600元/㎡·月（根据装修不同月租存在差异），价差最大达600元/㎡·月。
邕江美了，连带江边新房、二手、租房市场都香了。
邕江：对不起，你已经配不上我了！
江景房，你以前不爱，如今却爱不起了。
不仅单价高，仔细观察会发现，南宁一线看江户型，面积都不小，也就是说，门槛不低。
比如，凯旋1号单价3.3万元/㎡，看江户型314㎡，按20%首付算，至少也得207万元，而且单价过高，开发商往往都要求至少3成首付；
再如，广源华府1.9万元/㎡起，可看江户型面积为139-260㎡，首付70万元起；
在龙岗，万科金域滨江看江洋房1.7万元/㎡，面积202㎡，首付91万元起；门槛稍低的如新盘彰泰江景湾，价格未定，根据置业顾问报价，可以看到江（非正江景）户型首付约30万元起。
▲南宁部分一线江景房户型及首付一览
当然，一些未统计到楼盘，侧面可看江户型或许门槛略低（欢迎留言补充），但从主流看，南宁江景房，绝对是大户天下，平均首付门槛40万+。
江景房的高门槛，已经把不少人拒之门外。
邕江3.8公里留白，给你留了扇窗？
江景房价格水涨船高，还有一个原因：资源越来越稀缺。
打开南宁地图，全长133.8公里的邕江，在南宁主城区范围内的江域地块，已经进入开发后期。
沿着邕江由东至西，规划图足已说明问题。
比如，刚起步的龙岗东板块，沿江住宅地并不多，蓝光彰泰旁地块均为商业办公性质，这里长不出过多江景房。
而龙岗西的沿江早已被占满，这里没地了。
龙岗对江的仙葫（含三岸）又如何？
沿江大部分是仙葫别墅区，三岸还有零星滨江地，数量不多，可以说放一宗少一宗。
▲龙岗、仙葫沿江地所剩不多
再如蟠龙。
蟠龙沿江如今新老盘交错，有好和家园，也有盛邦滨江府，剩余沿江地块集中在良庆大桥南，数量有限。
▲蟠龙沿江带几乎被占满了
蟠龙对江的柳沙半岛，滨江地更是稀缺，想要在这淘到一宗江景地，真心不容易。
▲柳沙半岛沿江带空地稀少
从柳沙半岛再往西，即从葫芦鼎大桥西至永和大桥部分，北江是南宁老城市中心，朝阳板块，这里的临江地，不是机关单位房，就是医院、自建房，总之，挺满。
而南江是老城区江南地界，滨江清一色的城中村、想要腾出地来，得看旧改力度了。
▲ 从葫芦鼎大桥往西到永和大桥两岸江景地规划
最后，西乡塘和江南沙井。
先看西乡塘，在城中村、自建房中间，沿江零星有几宗净地，并不成片。
▲西乡塘沿江规划
西乡塘对岸的沙井，倒是挺让人惊喜的。
从规划图看，从青川大桥往西，沙井部分的沿江，出现了滨江地块的“留白”。
去航拍图看，沿江板块分布着厂房仓库，部分是草皮绿地。
▲沙井部分的沿江鸟瞰图
▲沙井部分的沿江实景图
▲沙井北望西乡塘景观
用百度地图测量发现，从青川大桥往西，这片滨江线约长3.8公里。
▲沙井3.8公里沿江线规划图
而且，这里的江景并不差。部分滨江公园已经建好，已经有不少周边居民平时在江边休闲散布。
▲沙井滨江带实景图
其实，这里出现留白不是没有原因，查阅资料发现，在《邕江控规（修编）》中，柳沙江岸被规划为滨水休闲地带，此外，区域内浩鑫仓储旧改项目完成全部住户签约，预计今年年底完成。
得承认，和别的滨江带不同，沙井板块成熟有待提升，滨江景观也还有很大改善空间，但反观，这也意味着，这里的滨江带，不贵。
79平+一线江景=单价“9”字头？
邕江3.8公里留白，或许不太贵的滨江带，有盘吗？
有。在江南大道上，目前这3.8公里只有一个在售盘，一线临江的中南春风南岸，位于规划的仁义大桥南岸。
来看下它的价格：单价“9”字头，首付16万，免息分期最低7万起，月供3400元，还没任何捆绑条件。
它的看江户型价格：高层看江1.05万-1.1万元/㎡，洋房看江1.14万-1.2万元/㎡。
不得不说，在江景房中，单价不高。
再看户型。
据悉，项目高层户型为79㎡、87㎡、89㎡2+1房，以及108㎡的四房，高层大部分可看江；此外，项目前排江景位置做了一梯两户的小高层板楼，是一线正江景房。
这样的一线江景洋房，常规操作至少做120㎡+大户型
可中南只做了110㎡，按单价1.14万元/㎡计算，首付25万元，可以说，这是目前南宁最便宜的正江景洋房了。
▲项目楼栋分布图
而且，春风南岸户型真不差，赠送可观。
以89㎡2+1房为例，89㎡就做到了南北对流双阳台。全赠送3个绿化阳台，其中一个可以改造为房间，其他两个一个连客厅，一个连厨房，构成了南北对流的双阳台。
▲89㎡2+1房户型图
此外，值得一提的是，中南春风南岸在小区门口，项目红线外，建成了一个约5600㎡的童趣滨江乐园，交付后还会扩建至1万㎡左右。
江景配公园，周边环境还是挺宜居的。
▲中南春风南岸门前江景+公园实景图
当然，也得承认，毕竟是沙井，周边配套可提升空间还很大。但反观，门槛低的江景房，在南宁真不多，沙井滨江带如今还待填满，有一定上升空间。
最后，莫愁还想多唠几句，做个总结：
几年改造，邕江美了，不知不觉间，南宁人对邕江从“无感”变成了“喜爱”。
可当你突然想拥有一套江景房时，才突然发现，江景房的门槛高筑，40万+的门槛，江景房已经对你say no。
如今，3.8公里沙井江景留白，或许给不少南宁人留了扇窗。
一江碧水，只有两岸风光，沿岸房子，终究卖一套少一套，即使城市不断外扩，江景房，也注定只是部分人的资产。
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文｜你莫愁 编｜天山童佬
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