南宁楼事通
2020,五象湖必有一“战”!
5年时间,五象湖从价格战、抢客战、再到抢地战,今年迎来产品之战,“天王”级楼盘陆续登场,交锋在即。
01
新盘登场,五象湖“战火”点燃
五象湖就像一块璞玉,闪亮而夺目。
一边是湖景资源,一边是学区地铁配套资源。
因为五象湖资源占有价值,让开发商拿地疯狂,使得地价节节攀升,房价的天花板似乎没有顶。
龙光天瀛率先开启房价2万+,时间是去年,很多人觉得太高了,跟南宁的消费收入不匹配。
告诉你,接下来2万+将会成为常态,因为还有建发央玺、龙光天阙、锦麟玖玺等高地价项目。
▲五象湖板块高价项目
高价项目跟城市平均收入没有关系,仅为金子塔尖的消费人群准备。高价项目集中入市,货量多,抢客竞争难免。
楼盘之间看似平静,实则暗流涌动,现已闻到“火药”味。
建发央玺营销中心将于5月1日开放,在建发房产的两幅地块都围挡有广告宣传:“建发高度,执掌五象湖”,“执掌”一词有着掌握和最强者之意,来势汹汹。
▲建发玺院围挡
龙光天阙也已接受产品咨询,营销中心近期开放,广告宣传语:“艺术湖居 阙启下一个时代”,好像在述说:五象湖是我的。
▲龙光天阙围挡
另一个,锦麟玖玺,在土拍现场杀出来的黑马,产品还没有正式亮相,据打听,已在紧张筹备中,预计5月份正式与大家见面,气势上不能输,围挡宣传:“灯塔级湖居物业”,有站在最高处之意。
▲锦麟玖玺围挡
同在五象湖片区的另一个老盘——宝能城三期,推出新品,样板间抢先开放,虽不是高地价项目,但资源的占有量,让他的房价也接近20000/平,这是要与“天王”试比高的节奏。
“天王”项目陆续登陆,全部走中高端路线,价格相近。同一片区内,五象湖已形成群雄争霸的市场格局。
02
狭路相逢,谁是勇者?
集好地段,好学区,稀缺资源于一身,毋庸置疑,五象湖是南宁热盘中的顶流。
在绝对区域优势对比下,怎么选?即要考虑居住舒适性,生活便利,学区价值,还有升值空间。
为了抢客,天王扎堆的五象湖难免开撕,如果开撕也要选好姿势,拿出点儿看家底的招子。
正确的开撕姿势,始终是基于产品的优化升级,营销流于表面,没有过硬的产品支撑,只是花架子。
龙光天瀛去年已开始销售,走盛唐中式风格,产品有高层、合院、联排别墅,户型有紧凑的实用型,也有改善舒适型,比较混搭。
▲龙光天瀛楼栋分布
建发央玺,产品为建发新中式系中最高端的系列——精粹系,“央玺”项目都代表建发房产在当地的最高水平。五一营销中心将开放,产品也随之揭晓。
按建发房产一贯的中式风,央玺的建筑和园林值得期待。
▲建发央玺正门效果图
龙光天阙走了差异化线路,玩的是“现代湖居艺术轻奢风”,包含的产品线有高层、洋房、合院、联排共4种。
▲龙光天阙楼栋示意图
从产品参数来看,规模都在100亩至190亩,三盘配有产权移交住房,龙光天瀛126500㎡,建发央玺68000㎡,锦麟玖玺63000㎡,共它无。
容积率反应建筑密度,3.0以下的有建发央玺、龙光天阙、建发双玺,居住舒适度较高。
城市资源占有方面,几个盘都是五象湖板块,学区和地铁不同组合,学区较高的为龙光天瀛,最近十四中五象校区,及宝能城三期,最近三中五象校区。
地铁配套方面,宝能城处在双地铁交汇处,地铁口位置,交通优势明显,其它盘近地铁,只是距离远近不同。
能看湖的有:龙光天阙、建发央玺、建发双玺。
都是走中高端路线,产品比较上还需多看细节和实际看房体验。
03
“战火”往哪边烧?
五象的热度从未减弱,核心区“战火”纷飞。
五象湖板块房价越来越贵,价格2万+,不是普通人的菜,普通置业需求必然往外溢,周边将是中产阶级买房的阵营。
在今年土地供应列表里,五象新区(良庆区)拟出让28幅地块,五象湖东占8幅,五象南占9幅,其它地块较分散。
△五象湖东地块(圈红处)
显然,五象南和五象湖东也迎来了集中供地时代,有可能是下一个热点。
如果五象湖置业温度上升,与周边价格形成较大价差,那么,待土地供应上来,“战火”将蔓延到周边。
04
围观还是入场?
值不值得入场?看房价值不值。
五象湖的城市资源占有量是价值体现,且五象湖周边一圈没有新住宅地块出让,越是稀缺越是贵。
至于房价,没有跌的空间,主要是拿地成本高,如果能够得着,趁着多盘“打架”,选择空间多,或是不错机会。
再回头看怎么选,学区优先龙光天瀛、宝能城三期;居住环境优先建发央玺、龙光天阙、建发双玺。
每个购房人都需要做一个买房需求优先级排序,因为,买房本身就是不同的个案,背后承载的是一个个家庭的生活脉络。